임대차보호법 2년 규정, 1년 계약은 무효일까? 월세 5% 돌려받을 수 있을까?
부동산 법률 상식
🏠 임대차보호법의 기본 원칙 – “2년은 최소 보장 기간”
주택임대차보호법(이하 ‘주임법’)은 임차인의 주거 안정을 위해 계약기간을 최소 2년으로 정하고 있습니다. 법 제4조 제1항에 따르면, “임대차의 기간은 2년으로 한다. 2년 미만으로 정한 기간은 2년으로 본다.”고 되어 있죠. 즉, 1년 계약을 하더라도 법적으로는 2년짜리 계약으로 간주됩니다.
📅 실제 사례 – 1년+1일 계약을 3년간 반복한 경우
예를 들어 A씨는 주택임대차 계약을 ‘1년 + 1일’로 체결했고, 1년마다 같은 조건으로 갱신했습니다. 3년이 지난 후 A씨는 “1년 계약은 무효다. 법에서 2년이 기본이니까 월세 5% 인상분을 돌려달라”고 주장했습니다.
겉보기에 타당해 보이지만, 법적으로는 이야기가 조금 다릅니다. 최초 계약의 경우엔 2년으로 보지만, 갱신 계약은 이미 임차인이 살고 있는 상태에서 스스로 ‘1년 + 1일’ 조건에 동의했기 때문에, 법은 임차인이 자발적으로 단기계약을 선택했다고 봅니다.
⚖️ 대법원 판례의 입장
대법원 판례(2006다29736 등)에 따르면, 임차인이 자발적으로 단기간 계약에 합의했다면 “2년 보장 규정”을 주장할 수 없습니다. 즉, 임차인이 ‘1년 계약’을 반복 갱신하며 아무런 이의 제기를 하지 않았다면, 그 계약은 유효하다고 판단됩니다.
- 최초 1년 계약 → 법적으로는 2년으로 간주
- 이후 갱신 시 임차인이 자발적으로 동의했다면 → 단기계약으로 유효
- 따라서 월세 인상분 5%를 돌려달라는 주장은 인정되기 어렵습니다.
💡 실무적 조언
임차인은 계약할 때 반드시 ‘계약기간’ 조항을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 만약 임대인이 일방적으로 1년만 강요했다면, 그때는 법적으로 2년 보호를 받을 수 있습니다. 하지만 임차인이 알고 동의했다면, 1년 계약이라도 유효하다는 점을 기억해야 합니다.
반대로 임대인 입장에서도, 매년 갱신할 때는 서면으로 “임차인의 자발적 동의”를 명시해두는 것이 좋습니다. 나중에 분쟁이 생겼을 때 법적으로 유효성을 입증하기 쉬워집니다.
✅ 결론 – 1년 계약은 무조건 무효가 아니다
주택임대차보호법은 임차인을 보호하는 법이지만, 임차인이 스스로 단기계약에 동의했다면 그 효력은 인정됩니다. 따라서 “1년 계약은 무효다, 월세를 돌려달라”는 주장은 임차인이 자발적으로 갱신했다면 받아들여지기 어렵습니다.
결국 중요한 것은 ‘누가 먼저 제안했고, 누가 동의했는가’입니다. 임차인이 강요 없이 1년 계약을 반복했다면, 법은 그 계약을 존중하게 됩니다.