“나도 모르게 테슬라 한 대 값”…아파트 옵션비(옵션 비용) 완전 정리
요약: 2023~2024년 분양 단지 전수조사를 보면, 아파트 기본 분양가 외에 붙는 옵션비(발코니 확장·마감·시스템에어컨·중문·빌트인 등)의 중간값이 상당히 커서 실제 실거래 기준 실질 분양가는 기본가 대비 크게 상승합니다. 보편적 사례로 84A 기준 중위 분양가가 약 5억4천만원이고 옵션비가 약 6천만원 수준으로 실질 분양가는 6억원 안팎이 되는 경우가 많습니다.
1) 옵션비, 얼마나 붙나? — 대표 수치와 사례
언론 전수조사 결과(집코노미·한국경제 보도 기준) 핵심 수치는 다음과 같습니다.
| 항목 | 대표 수치·범위(사례) | 설명 / 출처 |
|---|---|---|
| 84A 중위 분양가 | 약 5억4천만원 | 2023년 분양 단지 전수조사 중위값. 기본 분양가 참고. |
| 옵션비(중위값) | 약 6천만원(84A 기준) | 옵션(발코니·마감·가전 등) 포함 시 실질 분양가가 1단계 상승. |
| 풀옵션(최고 사례) | 약 1억4천만원(용산 호반 써밋 등) | 일부 고급 단지의 풀옵션 사례. 선택품목·브랜드 따라 급증. |
| 발코니 확장(지방 사례) | 3천만~4천만원(일부 지방 단지) | 단지별 편차 매우 큼 — 무상 확장도 있고 수백만원대인 곳도 있음. |
2) 왜 옵션비가 비싸게 느껴질까? 원인 분석
- 옵션의 다양화·고급화: 빌트인 가전·프리미엄 내부자재·고급 시스템창호 등 선택폭이 넓어 평균 비용이 상승합니다.
- 브랜드·사양 차이: 동일 항목이라도 제조사·브랜드(예: 프리미엄 빌트인 가전) 선택 시 단가가 크게 달라집니다.
- 단지별 수요·공급 차이: 인기 단지·입지일수록 ‘풀옵션 수요’가 커져 건설사가 옵션가를 높게 책정하는 경향이 있습니다.
- 비교 불투명성: 옵션 항목·표준이 단지마다 달라 소비자가 비교하기 어렵습니다.
3) 옵션별 비용 감각표(실사용자 기준)
| 옵션 항목 | 대략 비용(범위) | 비고 |
|---|---|---|
| 발코니 확장 | 무상 ~ 4천만원 | 단지마다 천차만별, 일부는 무상 제공. |
| 중문(현관 도어) | 50만~300만원 | 재질·유형에 따라 변동 |
| 시스템에어컨(거실/안방) | 150만~500만원 | 실내기 수·브랜드에 따름 |
| 빌트인 냉장고·오븐 등 가전 | 수백만~수천만원 | 브랜드(프리미엄 여부)에 따라 급등 |
| 바닥재·타일 업그레이드 | 수십만~수백만원 | 마감 등급에 영향 |
4) ‘호구’ 되지 않기 — 청약/계약 전 필수 체크리스트
- 옵션 기본 목록(시방서) 확보 — 계약 전 시방서(표준옵션·유상옵션 표)를 받아 비교하세요.
- 옵션 단가·품목 분리 확인 — 발코니 무상여부, 용접·공사비 포함 여부 등 항목별로 확인.
- 브랜드·모델 명확화 — ‘빌트인 냉장고(프리미엄)’처럼 불분명한 표기는 피하세요.
- 유사 단지·시공사 사례 검색 — 주변 동급 단지의 옵션비 공개자료·커뮤니티 후기를 확인하세요.
- 중도금·잔금 시점 비용부담 계획 — 옵션비는 중도금/잔금에 반영되는 경우가 많으니 현금 흐름을 미리 준비하세요.
💡 팁: 발코니 확장은 단가 편차가 크므로 ‘무상 확장’ 또는 ‘저가 확장’ 단지를 중심으로 비교하면 비용 절감에 도움이 됩니다. 일부 단지는 프로모션으로 풀옵션 패키지를 제공하기도 합니다.
5) 옵션비를 줄이는 실전 협상·전략
- 오픈하우스·모델하우스 방문 시 견적서 비교 요구 — 동일 항목을 여러 단지 견적과 비교해 기준 가격을 만드세요.
- 프로모션·잔여물량 노리기 — 미분양·잔여 가구는 옵션 혜택(무상 확장 등)을 제공하는 경우가 많습니다.
- 외부 시공·구매 검토 — 입주 후 사후시공으로 더 저렴하게 해결 가능한 항목(예: 일부 가전·중문)은 분리 구매 고려.
- 표준계약서·옵션 조항 꼼꼼히 확인 — 계약서에 ‘옵션 교체·환불 조건’을 명확히 기재 요청하세요.
6) 결론 — 분양가 외 ‘옵션비’까지 예산에 포함하라
언론 보도는 ‘분양가’만 보면 오해할 수 있음을 경고합니다. 실질적으로는 옵션비가 전체 실거주 비용에 큰 영향을 주므로, 청약·계약 전 옵션비 추계(중위값·최대값) 포함한 총예산을 반드시 산출하세요. 84A 기준으로 옵션비 중위가 약 6천만원 수준이라는 것은 예비 청약자에게 매우 유의미한 숫자입니다.